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銀行擰緊消費貸水龍頭 深圳樓市應聲量價齊跌

2018-02-10 1096 來源網絡

10月,深圳氣溫終于轉涼,隨之降溫的還有樓市。

“以前這一片區二手房一周賣20套-30套,現在只賣10套左右。”10月26日,中原地產深圳香蜜湖一門店銷售經理對《華夏時報》記者稱。今年樓市“金九銀十”并沒有出現,這在一線城市表現得尤其突出。易居研究院發布最新研報顯示,10月上半月一線城市新建商品住宅成交面積環比下降13%。

為什么現在的深圳等一線城市樓市行情特別冷?

鏈家深圳福田區一門店經理說,“現在銀行放不出款,要等明年了,個人手里也沒有錢。”最近,深圳各家銀行嚴查消費貸暗度陳倉變成“首付貸”的行徑,資金進入房地產的水閘被關上,房地產10月出現了量價齊跌。

消費貸鉗住之后

消費貸繞道首付貸,為深圳等樓市添了一把火,然而現在嚴監來臨。

銀監會根據國務院“嚴格管控各類資金違規進入房地產市場”的精神,已派出機構開展風險排查,并加強規范管理和問責,嚴查個人消費貸款違規流入房地產市場。

“現在對消費貸我們特別謹慎,主要貸款投向中小企業經營貸。”一家股份制上市銀行深圳某支行行長稱。

消費貸進入樓市的檢查與問責,使得房地產中介和銀行個貸經理均忌諱再談。“查出來貸款要收回去,誰還敢貸啊。”上述鏈家深圳福田區門店經理說,“二手房交易流程都很簡單,關鍵是放款,現在銀行放款周期比較長,至少等一個多月時間。銀行的錢比較緊張,四大行也沒錢,各大銀行都放不出來錢。”

消費貸遭到嚴格監管,銀行嚴查消費貸進入樓市,二套、三套房買家也擔心,因為一旦查出銀行提前收回貸款,買家將陷入資金鏈斷裂的風險。同時,年底銀行的資金格外緊張,現在深圳二手房按揭貸款需要排隊,本報記者了解到,以前二手房交資料一個月左右就能放款,現在需要等上兩三個月。

銀行的資金到底有多緊張?10月是繳稅大月,財政收稅對資金面影響還將持續,同時又接近年底結算和報表時點,各大機構和企業都需要現金,銀行進入錢緊階段。為了緩解市場資金面緊張,10月25日之前,央行已經連續6天進行了8400億元大額凈投放,力度超出預期。10月25日停止凈投放,市場“搶錢”利率應聲而起,當天午后銀行間質押式回購利率漲幅擴大;上海銀行間同業拆放利率隔夜品種大漲3bp,多數品種出現上行。

監管層嚴查消費貸與歲末錢緊雙面夾擊,流向樓市的錢大量減少,樓市成交量沖不上去了。

值得警惕的是,居民的負債大幅上升,資金承接不上去了。“來買房子的客戶,很多資不抵債,欠銀行的錢比房子本身的價值還要多,拆東墻補西墻,沒有資金流了。”一家大型地產中介深圳一銷售人員從事該行業10年,他說這兩年個人買房進行了大量“透支”。

9月29日,銀監會召開的銀行業運行及監管情況通報會上,銀監會審慎規制局局長肖遠企表示,將嚴查消費貸款的資金,嚴厲打擊首付貸,吸取美國次貸危機的教訓,防止居民杠桿率過快上升。

海通證券首席經濟學家姜超在報告中稱,近兩年居民部門杠桿率還在不斷上升,2015年為44%,2016年達到了50.6%。他認為,居民部門通過按揭貸款買房的方式進行杠桿的擴張,居民貸款當中超過75%是房貸。

居民部門杠桿率的過快上升,導致最近兩年房地產價格出現飆升,房地產各種限制政策,正是為了防止房地產泡沫引發的危機。

10月量價齊跌

樓市的成交量和價格都上不去了,上述股份制上市銀行深圳某支行行長認為,“一是限購政策的影響,該騰挪的指示都用完了,沒有指標買了;二是限貸政策以及利率的提高,二套房首付七成一般人很難拿出來,同時利率普遍基準上浮,一套至少上浮10%,二套20%以上,壓力明顯增大。”

消費貸嚴查之后,有報道稱深圳個人繞道,通過企業經營貸買房。本報記者從銀行了解到,目前銀行的確對企業十分支持,可以通過住房抵押進行貸款,但是利率很高,一家股份行給出的經營貸利率在基準上上浮35%,如果企業通過這一方法買房,將承擔高額利率。

“一般個人很少通過企業名義買房,除非用于個人自住,而不是炒房。因為屆時賣出的稅至少高出一半,最高要高出一兩倍。”中原地產一位銷售經理稱,現在這個時候企業買房都是確實辦公需要,或者上市公司必配,那么買的是商住樓,住宅很少。

本報記者了解到,深圳市場上剩下的最后炒家,一般手中都有兩套以上的房子,買房名額基本用盡,從而轉向了無需名額的公寓投資。

銀行消費貸流入樓市被堵住,深圳房價目前已是連續三個月出現下跌,國慶節黃金周,環比、同比都出現了大幅下跌。網易房產數據中心統計,國慶黃金周期間(10月1日至7日),深圳全市一手住宅網簽成交共212套,成交均價30985元/平方米。成交量上同比去年黃金周下跌32%;環比9月末的一周696套的成交量則跌幅高達69.5%。

10月第二周交易量恢復,價格又出現了下跌。樂有家研究中心數據監測到,10月9日至10月15日,深圳一手住宅成交803套,成交均價52158元/平方米,環比下跌4.8%,成為4個月內最低值。

“現在大家都愿意去買新房,因為備案價有限制,比開發商原定的價格通常低一兩萬。” 上述鏈家深圳福田區一門店經理稱,二手房現在成交量低迷。

中原地產首席分析師張大偉則認為,深圳等熱點城市“銀十”不再,主要是今年樓市調控持續加碼,多數消費者已經處于觀望狀態。

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